en

Стаття

Дослідження ринку нерухомості Варшави в умовах пост-пандемічного відновлення та міграційних процесів

Олена Шандрівська Софія Богайчик Діана Скрипченко
Анотація

Трансформація ринку нерухомості Варшави під впливом глобальної макроекономічної нестабільності, пандемічних обмежень і масштабних міграційних хвиль зумовлює потребу в науковому аналізі структурних змін та адаптаційних механізмів житлового сектору. Метою дослідження було проведення комплексного аналізу кон’юнктури ринку нерухомості Варшави впродовж 2021-2025 років, оцінювання рівня його ринкової концентрації та ідентифікація детермінант трансформації попиту в умовах посткризового відновлення. Методологічну основу роботи становив системний підхід із застосуванням статистичного аналізу динамічних рядів, методів порівняння, SWOT-аналізу, а також математичного інструментарію оцінки ринкової концентрації в частині застосувань індексів Херфіндаля-Хіршмана, Лінда та Джині. У результаті дослідження встановлено, що динаміка цін на первинному та вторинному ринках Варшави у період 2021-2025 років демонструвала висхідний тренд із піковими показниками зростання у 2024 році, що було спричинено інфляційним тиском та дефіцитом пропозиції. Доведено, що просторовий розподіл вартості житла у розрізі районів столиці відображає високу диференціацію, де центральні локації зберігають статус найбільш стійких інвестиційних активів. Виявлено суттєву зміну структури суб’єктів попиту: зафіксовано зростання частки іноземних покупців, зокрема громадян України, чий внесок у формування ринкових показників став стратегічно значущим після 2022 року. На основі розрахунку індексу Херфіндаля-Хіршмана за 2021-2024 роки обґрунтовано тенденцію до деконцентрації ринку нерухомості та перехід від середнього до низького рівня ринкової влади домінуючих гравців. Прогнозується, що подальша стабілізація галузі відбуватиметься шляхом інтенсифікації субурбанізаційних процесів та адаптації пропозиції до нових соціально-демографічних потреб мігрантів. Практичне значення дослідження полягає у можливості імплементації отриманих висновків інвестиційними аналітиками для мінімізації ризиків, а також суб’єктами державного управління при формуванні стратегій просторового розвитку міських агломерацій у посткризовий період

Ключові слова

ціни на житло; девелопери; концентрація ринку; індекс Херфіндаля-Хіршмана; індекс Лінда; індекс Джині

Завантажити статтю

Отримано 23.09.2025, Доопрацьовано 21.01.2026, Прийнято 24.02.2026 Опубліковано 21.05.2026

Взято з Том 13, № 1, 2026

ЦИТУВАТИ

Shandrivska, O., Bohaychyk, S., & Skrypchenko, D. (2026). Research on the Warsaw real estate market under conditions of post-pandemic recovery and migration processes. Economics, Entrepreneurship, Management, 13(1), 20-32. https://doi.org/10.56318/eem2026.01.020

https://doi.org/10.56318/eem2026.01.020

Сторінки 20-32

Використані джерела

  1. Bryx, M., Rudzka, I., & Sobieraj, J. (2023). The housing market in Poland during the COVID-19 pandemic. Archives of Civil Engineering, 69(4), 393-411. doi: 10.24425/ace.2023.147666.
  2. Cellmer, R. (2023). Points of interest and housing prices. Real Estate Management and Valuation, 31(1), 69-77. doi: 10.2478/remav-2023-0007.
  3. Chmielewska, A., Ciski, M., & Renigier-Biłozor, M. (2022). Residential real estate investors’ motives under pandemic conditions. Cities, 128, article number 103801. doi: 10.1016/j.cities.2022.103801.
  4. Duca, J.V., & Murphy, A. (2021). Why house prices look overvalued: A comparison of post-pandemic and pre-GFC eras. Retrieved from https://www.dallasfed.org.
  5. Gallent, N., Stirling, P., & Hamiduddin, I. (2022). Pandemic mobility, second homes and housing market change in a rural amenity area during COVID-19 – The Brecon Beacons National Park, Wales. Progress in Planning, 172, article number 100731. doi: 10.1016/j.progress.2022.100731.
  6. Głuszak, M., & Trojanek, R. (2024). Supply, demand and asymmetric adjustment of house prices in Poland. Real Estate Management and Valuation, 32(2), 31-45. doi: 10.2478/remav-2024-0013.
  7. Głuśzak, M., & Trojanek, R. (2025). War in Ukraine, the refugee crisis, and the Polish housing market. Housing Studies, 40(5), 1043-1065. doi: 10.1080/02673037.2024.2334822.
  8. Investropa. (2026). What are rents like in Warsaw right now? Retrieved from https://investropa.com.
  9. Jaroszewicz, J., & Horynek, H. (2024). Aggregated housing price predictions with no information about structural attributes – hedonic models: Linear regression and a machine learning approach. Land, 13(11), article number 1881. doi: 10.3390/land13111881.
  10. Jeż, O., & Žukovskis, J. (2025). Apartment prices on the real estate market in Poland. Management Theory and Studies for Rural Business and Infrastructure Development, 47(2), 270-283. doi: 10.15544/mts.2025.21.
  11. Jura, J. (2021). The potential impact of the COVID-19 pandemic on suburbanization processes in Poland. Urban Development Issues, 70, 49-57. doi: 10.51733/udi.2021.70.05.
  12. Kazak, J.K., Kłysz, N.A., & Kamińska, J.A. (2023). Housing market in a Central European city during the COVID-19 pandemic. Critical Housing Analysis, 10(1), 27-38. doi: 10.13060/23362839.2023.10.1.551.
  13. Kholodilin, K.A. (2025). The impact of governmental regulations on housing market: Findings of a meta-study of empirical literature. Berlin: German Institute for Economic Research.
  14. Kholodilin, K.A., Kohl, S., & Müller, F. (2024). Government-made house price bubbles? Austerity, homeownership, rental and credit liberalization policies and the irrational exuberance on housing markets. Berlin: German Institute for Economic Research. doi: 10.2139/ssrn.4682572.
  15. Kochaniak, K., & Huterska, A. (2023). Composition of Ukrainian households under forced migration and its impact on livelihood opportunities at early stage of stay in Krakow. Journal of Family Studies, 30(4), 555-578. doi: 10.1080/13229400.2023.2279953.
  16. Kuźmar, S., Woźniak-Jęchorek, B., & Bole, D. (2026). Will remote work drive a new wave of suburbanisation in Poland? Analysing the relocation preferences of Polish office employees. Applied Geography, 186, article number 103848. doi: 10.1016/j.apgeog.2025.103848.
  17. Kvålseth, T.O. (2018). Relationship between concentration ratio and Herfindahl-Hirschman index: A re-examination based on majorization theory. Heliyon, 4(10), article number e00846. doi: 10.1016/j.heliyon.2018.e00846.
  18. National Bank of Poland. (2025a). Quarterly information on the real estate market. Retrieved from https://static.nbp.pl.
  19. National Bank of Poland. (2025b). Information on home prices and the situation in the housing and commercial real estate market in Poland in 2024 Q1. Retrieved from https://nbp.pl.
  20. Olszewski, K., Waszczuk, J., & Widlak, M. (2017). Spatial and hedonic analysis of house price dynamics in Warsaw, Poland. Journal of Urban Planning and Development, 143(3). doi: 10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000394.
  21. Pfeifer, N., & Steurer, M. (2022). Early real estate indicators during the COVID-19 crisis. Journal of Official Statistics, 38(1), 319-351. doi: 10.2478/jos-2022-0017.
  22. APM Development. (2025). Warsaw real estate market analysis: Trends and forecasts. Retrieved from https://www.apm-development.com.pl.
  23. RynekPierwotny. (2025a). Big Data: The first national platform for monitoring and analysis of the housing market. Retrieved from https://bigdata.rynekpierwotny.pl.
  24. RynekPierwotny. (2025b). In the Central Statistical Office data on residential construction, a return to the downward trend. Retrieved from https://bigdata.rynekpierwotny.pl.
  25. Shandrivska, O., & Balinska, I.V. (2024). Study of migration dynamics and socio-economic status of displaced Ukrainians in Poland. Journal of Lviv Polytechnic National University. Series of Economics and Management Issues, 8(1), 62-75. doi: 10.23939/semi2024.01.062.
  26. Statistical Office in Warsaw. (2025). Residential construction in the Masovian Voivodeship in 2024. Retrieved from https://warszawa.stat.gov.pl.
  27. Tabelaofert. (2025). Housing prices: Warsaw primary market. Retrieved from https://tabelaofert.pl.
  28. Tomal, M., & Helbich, M. (2022). The private rental housing market before and during the COVID-19 pandemic: A submarket analysis in Cracow, Poland. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 49(6), 1646-1662. doi: 10.1177/23998083211062907.
  29. Verhaeghe, P.-P., & De Coninck, D. (2022) Rental discrimination, perceived threat and public attitudes towards immigration and refugees. Ethnic and Racial Studies, 45(7), 1371-1393. doi: 10.1080/01419870.2021.1939092.
  30. Warsaw Business Journal. (2025). Poland’s housing market: Stabilization before the next wave of growth. Retrieved from https://wbj.pl.
  31. Widłak, M., Waszczuk, J., & Olszewski, K. (2015). Spatial and hedonic analysis of house price dynamics in Warsaw. Retrieved from https://nbp.pl.
  32. Yelowitz, A., Scott, F., & Beck, J. (2012). The market for real estate brokerage services in low-income neighborhoods. Munich Personal RePEc Archive, article number  41052.